Besteuerung in Deutschland des Gewinns aus dem Verkauf einer Spanienimmobilie

In der Beratungsliteratur wird häufig die Ansicht vertreten, der Verkauf einer Spanienimmobilie durch einen in Deutschland Steueransässigen, löse auch in Deutschland Einkommensteuern aus. Dies könne zu einer Gesamtsteuerbelastung von über 50 % führen. Diese Ansicht ist unvollständig und damit falsch. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Spanienimmobilie ist in der Regel in Spanien mit einem Steuersatz von 21 % zu versteuern und bleibt in Deutschland steuerfrei, und zwar immer dann wenn die verkaufte Ferienimmobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken diente. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie selbst, mit seinen Familienangehörigen oder mit Dritten (unentgeltlich) bewohnt hat (vgl. 3 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Wird dagegen die Ferienwohnung gegen Zahlung von Mietzins fremd vermietet, fällt in Deutschland auf den Veräußerungsgewinn Steuer an, auf die dann jedoch die in Spanien gezahlte Steuer angerechnet wird (§ 34c Abs. 1 iVm § 34 d Nr. 8, b EStG).

Ein in Deutschland steuerfreier Verkauf kann im Übrigen vorliegen, wenn zwischen An- und Verkauf der Spanienimmobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind.

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